Analizë e thelluar e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri: mes zgjerimit ekonomik, përshpejtimit të çmimeve dhe rritjes së ekspozimeve

Nga Dr. Ll.M. Igli Tola

Dinamika e ndërtimit dhe e tregut të pronës po prodhon aktivitet ekonomik, të ardhura fiskale dhe zgjerim të kreditimit. Megjithatë, ritmi i rritjes së çmimeve, shkëputja e tyre nga kostot dhe të ardhurat, përqendrimi i kolateralit bankar në pasuri të paluajtshme dhe mangësitë e informacionit publik kërkojnë një kuadër më të avancuar të administrimit të rrezikut.

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme ka kaluar nga statusi i një sektori tradicional të ekonomisë në një komponent me rëndësi makroekonomike, financiare dhe fiskale. Zgjerimi i ndërtimeve rezidenciale, zhvillimi i projekteve turistike, rritja e kërkesës nga jorezidentët dhe zgjerimi i kreditimit bankar kanë krijuar një ekosistem ekonomik me ndikim të drejtpërdrejtë në investime, konsum, punësim, financat vendore dhe bilancet e sektorit bankar.

Ky zhvillim nuk mund të vlerësohet vetëm përmes numrit të ndërtesave të reja ose kontributit të ndërtimit në Prodhimin e Brendshëm Bruto. Një analizë e plotë duhet të shqyrtojë njëkohësisht katër dimensione: ritmin e çmimeve, përballueshmërinë për familjet, strukturën e financimit dhe kapacitetin institucional për të matur e mbikëqyrur tregun.

Të dhënat aktuale nuk mbështesin përfundimin se sektori ndodhet domosdoshmërisht përballë një krize të afërt. Sistemi bankar vijon të paraqesë tregues të mirë të kapitalizimit dhe cilësisë së kredisë. Megjithatë, treguesit e paralajmërimit të hershëm, përshpejtimi i çmimeve dhe ekspozimi në rritje ndaj pronës sugjerojnë se faza aktuale e ciklit kërkon më shumë kujdes sesa optimizëm të pakushtëzuar.

Ndërtimi dhe prona po japin një kontribut të konsiderueshëm në rritjen ekonomike

Në tremujorin e parë të vitit 2026, ekonomia shqiptare u rrit me 3,71 për qind në terma realë krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Aktiviteti i ndërtimit u zgjerua me 3,33 për qind, ndërsa aktivitetet e pasurive të paluajtshme shënuan rritje prej 8,99 për qind.

Kontributi i ndërtimit në rritjen e PBB-së ishte 0,32 pikë përqindjeje, ndërsa aktivitetet e pasurive të paluajtshme kontribuuan me 0,52 pikë përqindjeje. Të marra së bashku, këto dy aktivitete dhanë rreth 0,84 pikë përqindjeje, ose afërsisht 23 për qind të rritjes ekonomike të regjistruar gjatë tremujorit. Në të njëjtën periudhë, formimi bruto i kapitalit fiks, tregues që përfshin investimet në ndërtesa, makineri dhe asete të tjera afatgjata, u rrit me 3,94 për qind. Konsumi final i familjeve u zgjerua po me 3,94 për qind, eksportet e mallrave dhe shërbimeve me 9,36 për qind dhe importet me 7,39 për qind.

Këto të dhëna konfirmojnë se ndërtimi përfaqëson aktivitet ekonomik real dhe jo thjesht një efekt kontabël. Ai gjeneron kërkesë për industri të lidhura, si prodhimi dhe tregtia e materialeve, transporti, projektimi, inxhinieria, ndërmjetësimi financiar dhe shërbimet profesionale.

Megjithatë, kontributi në PBB nuk është tregues i mjaftueshëm për të vlerësuar cilësinë e zhvillimit. PBB-ja evidenton vlerën e prodhuar gjatë realizimit të investimit, por nuk përcakton nëse ndërtesa do të përdoret në mënyrë produktive, nëse infrastruktura urbane mund ta përballojë dendësinë e re urbane, nëse banesa është e aksesueshme për familjet ose nëse projekti është financuar me një strukturë të qëndrueshme kapitali. Për këtë arsye, duhet bërë dallimi ndërmjet rritjes së aktivitetit dhe qëndrueshmërisë së modelit të rritjes. E para është e matshme përmes PBB-së dhe investimit. E dyta kërkon analizë të çmimeve, të ardhurave, kreditimit, përdorimit të pronës dhe ekspozimeve të krijuara në bilancet private dhe publike.

Çmimet e banesave po rriten më shpejt se kostot e ndërtimit

Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, Indeksi Fischer i Çmimit të Banesave në rang kombëtar u rrit me 11,7 për qind gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025 krahasuar me gjashtëmujorin paraardhës dhe me 28 për qind në terma vjetorë.

Dinamika nuk ishte e njëtrajtshme në të gjithë territorin. Për Tiranën, indeksi rezultoi i pandryshuar në krahasim me gjashtëmujorin e parë dhe 4,4 për qind më i lartë se një vit më parë. Kontributi kryesor në rritjen e indeksit kombëtar erdhi nga zonat bregdetare. Ai tregon se tregu shqiptar nuk funksionon si një njësi homogjene. Tirana, bregdeti dhe qytetet e tjera përfaqësojnë në fakt nëntregje të ndryshme, me profile të veçanta kërkese, financimi dhe përdorimi.

Rritja e çmimeve kombëtare prej 28 për qind duhet gjithashtu të interpretohet duke marrë parasysh metodologjinë. Indeksi i Bankës së Shqipërisë mbështetet në një vrojtim të posaçëm me rreth 230 agjentë të pasurive të paluajtshme dhe kompani ndërtimi, shitjet e të cilëve vlerësohet se përfaqësojnë rreth 75–80 për qind të xhiros së popullatës së përfshirë në vrojtim. Për rrjedhojë, ai është tregues i rëndësishëm i tendencës së tregut, por nuk është ende një indeks universal i ndërtuar mbi të gjitha kontratat e regjistruara në kadastër dhe në sistemin noterial. Kjo është një diferencë metodologjike që duhet pasur parasysh në interpretimin e shifrave.

Përballë rritjes së çmimeve, kostot e prodhimit kanë shfaqur një ecuri shumë më të moderuar. Në tremujorin e parë të vitit 2026, Indeksi i Kushtimit në Ndërtim për Banesa u rrit me 1,1 për qind në terma vjetorë. Në të njëjtën periudhë, paga mesatare mujore bruto arriti në 90.119 lekë, me rritje vjetore prej 9,6 për qind.

Në sektorin e ndërtimit, rritja vjetore e pagës mesatare ishte edhe më e lartë, rreth 22,2 për qind. Megjithatë, indeksi i përgjithshëm i kostove u rrit vetëm me 1,1 për qind, çka sugjeron se rritja e kostos së punës është kompensuar pjesërisht nga ecuria më e përmbajtur e materialeve dhe komponentëve të tjerë të prodhimit.

Treguesit nuk kanë të njëjtën periudhë referimi dhe nuk janë plotësisht të krahasueshëm. Megjithatë, diferenca ndërmjet rritjes së çmimeve të pronave, kostove të ndërtimit dhe pagave mbetet e konsiderueshme. Kjo diferencë tregon se çmimi nuk po formohet vetëm mbi bazën e kostos së prodhimit. Në të po ndikojnë edhe çmimi i tokës, kërkesa investuese, kapitali i ardhur nga jashtë, kreditimi, pritshmëritë për rritje të mëtejshme dhe kufizimet e ofertës në zonat më të kërkuara.

Treguesi çmim–qira po sinjalizon shkëputje nga kthimi ekonomik i pronës

Një nga metodat më të përdorura për vlerësimin e tregut të pasurive të paluajtshme është raporti ndërmjet çmimit të pronës dhe të ardhurave që ajo mund të gjenerojë nga qiraja.

Në një treg të ekuilibruar, çmimet dhe qiratë priren të lëvizin në një marrëdhënie relativisht të qëndrueshme. Kur çmimet rriten shumë më shpejt se qiratë, rendimenti nga qiradhënia bie dhe blerja fillon të mbështetet gjithnjë e më shumë në pritshmërinë për rivlerësim të kapitalit. Në tremujorin e dytë të vitit 2025, ndryshimi vjetor i indeksit çmim–qira arriti në 18,1 për qind, krahasuar me një mesatare historike prej 8,6 për qind. Në të njëjtën kohë, rritja e indeksit të çmimit të banesave ishte 21,7 për qind, kundrejt një mesatareje historike prej 6,8 për qind.[4]

Banka e Shqipërisë evidentoi gjithashtu se çmimet e blerjes po rriteshin më shpejt se qiratë për të paktën tre tremujorë radhazi. Ky është një sinjal teknikisht më i rëndësishëm sesa rritja nominale e çmimeve e marrë veçmas. Një pronë mund të shtrenjtohet në mënyrë të qëndrueshme nëse edhe të ardhurat që gjeneron rriten në përpjesëtim. Por kur çmimi shkëputet nga qiraja, vlerësimi mbështetet më shumë te fitimi i pritshëm nga rishitja.

Në literaturën financiare, ky mekanizëm përshkruhet si kalim nga vlerësimi mbi bazën e fluksit të të ardhurave drejt vlerësimit mbi bazën e pritshmërive për kapitalin. Ai nuk provon automatikisht ekzistencën e një flluske, por rrit ndjeshmërinë e tregut ndaj ndryshimit të pritshmërive. Nëse blerësit presin që çmimet të vazhdojnë të rriten, kërkesa mund të mbetet e fortë edhe kur kthimi nga qiraja bie. Nëse pritshmëritë ndryshojnë, kërkesa investuese mund të ngadalësohet më shpejt sesa kërkesa për përdorim real.

Treguesit e paralajmërimit të hershëm kanë kaluar pragun referues

Banka e Shqipërisë përdor një Tregues Plotësues të Paralajmërimit të Hershëm, të njohur si CEWI, për të monitoruar ndërveprimin ndërmjet kreditimit dhe çmimeve të aktiveve jofinanciare.

Ky tregues kombinon zhvillimet në kreditimin bankar, intensitetin e kredisë, çmimet e banesave dhe raportin çmim–qira. Pragu krahasues është vendosur në nivelin 0,5.

Në tremujorin e dytë të vitit 2025, CEWI arriti në 0,65 dhe rezultoi ndjeshëm mbi pragun metodologjik. Sipas Bankës së Shqipërisë, treguesi kishte qëndruar kryesisht mbi ose pranë pragut të sipërm që nga fundi i vitit 2021.

Në të njëjtën periudhë, kredia për ekonominë u rrit me 12,9 për qind në terma vjetorë, kundrejt një rritjeje të anualizuar të PBB-së prej 5,6 për qind. Hendeku i raportit kredi–PBB mbetej negativ, por po ngushtohej me ritëm të shpejtë. Për segmentin e individëve, ky hendek kaloi në territor pozitiv për herë të parë që nga viti 2009. Këto rezultate nuk tregojnë se sistemi financiar është në krizë. Ato tregojnë se cikli financiar po zgjerohet më shpejt se disa prej treguesve themelorë të ekonomisë.

Në këtë fazë, rreziku kryesor nuk është domosdoshmërisht niveli aktual i kredive me probleme, por mundësia që rritja e çmimeve dhe zgjerimi i kreditimit të përforcojnë njëri-tjetrin. Rritja e çmimeve rrit vlerën e kolateralit. Vlera më e lartë e kolateralit krijon mundësi për kredi më të madhe. Kredia shtesë mbështet kërkesën dhe ushtron presion të ri mbi çmimet. Ky mekanizëm, i njohur si përshpejtues financiar, mund të funksionojë në të dy drejtimet.

Gjatë zgjerimit, ai përforcon rritjen. Gjatë korrigjimit, rënia e vlerës së kolateralit mund të kufizojë kreditimin, të ulë kërkesën dhe të përshpejtojë rënien e çmimeve.

Kreditimi për banesa po rritet me ritëm dyshifror

Në fund të vitit 2025, stoku i kredisë për blerjen e banesave arriti në 240 miliardë lekë. Ai ishte 6 për qind më i lartë se në fund të gjashtëmujorit të parë dhe 17 për qind më i lartë se një vit më parë. Pavarësisht zgjerimit të shpejtë, cilësia e këtij portofoli mbeti e mirë. Raporti i kredive me probleme për blerjen e banesave zbriti në 1,4 për qind, nga 1,6 për qind gjashtë muaj më parë dhe 1,7 për qind një vit më parë.

Ky kombinim — rritje e shpejtë e portofolit dhe nivel i ulët i kredive me probleme — është tipik për fazat pozitive të ciklit financiar. Kreditë e reja kanë ende histori të shkurtër pagese, punësimi dhe pagat janë në rritje, ndërsa vlera e kolateralit mbetet e lartë.

Për këtë arsye, niveli aktual i kredive me probleme nuk mjafton për të matur rrezikun e ardhshëm. Treguesit e cilësisë së portofolit janë zakonisht tregues të vonuar: ato përkeqësohen pasi ndryshojnë kushtet ekonomike, jo përpara tyre. Ekspozimi ndaj pronës është më i gjerë sesa kredia e drejtpërdrejtë për banesa. Në fund të vitit 2025, të gjitha kreditë e kolateralizuara me pasuri të paluajtshme arritën në 440 miliardë lekë dhe përfaqësonin 48 për qind të stokut të përgjithshëm të kredisë. Mbi gjysma e këtij portofoli mbahej nga individët.

Kredia për pasuri të paluajtshme e dhënë bizneseve rezidente arriti në 216 miliardë lekë, me rritje vjetore prej 14 për qind. Rreth 65 për qind e saj ishte në euro. Kredia e drejtpërdrejtë për sektorin e ndërtimit arriti në 82 miliardë lekë dhe përfaqësonte rreth 15 për qind të kredisë së bizneseve.

Kjo strukturë krijon tri forma ekspozimi:

Së pari, bankat janë të ekspozuara ndaj familjeve që blejnë banesa. Së dyti, ato financojnë bizneset që blejnë ose zhvillojnë pasuri të paluajtshme. Së treti, një pjesë e madhe e kredive të sektorëve të tjerë është e garantuar me prona. Për rrjedhojë, një korrigjim i konsiderueshëm i çmimeve do të ndikonte jo vetëm kompanitë e ndërtimit, por edhe vlerën e kolateralit në një pjesë të gjerë të sistemit bankar.

Masat makroprudenciale konfirmojnë se rreziku po trajtohet si çështje sistemike

Në maj të vitit 2025, Banka e Shqipërisë miratoi kufij të rinj për raportin kredi–vlerë dhe raportin e shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave. Masat kanë hyrë në fuqi më 1 korrik 2025.

Për kreditë në lekë, raporti maksimal kredi–vlerë është 85 për qind për blerësin e banesës së parë dhe 80 për qind për blerjen e dytë ose pasuese. Për kreditë në valutë, kufijtë janë përkatësisht 75 dhe 70 për qind.

Raporti maksimal i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave është 40 për qind për banesën e parë dhe 35 për qind për blerjet pasuese në lekë. Për kreditë në valutë, kufijtë janë 35 dhe 30 për qind.

Bankat mund t’i tejkalojnë këto kufij vetëm për një pjesë deri në 15 për qind të kredive të reja të disbursuara gjatë tremujorit. Banka e Shqipërisë ka rekomanduar gjithashtu që afati maksimal të mos tejkalojë vlerën më të ulët ndërmjet 30 viteve dhe periudhës së mbetur deri në daljen në pension të huamarrësit.

Arsyetimi i rregullatorit është i rëndësishëm. Banka ka vlerësuar se rritja e çmimeve, kreditimit dhe pritshmërive optimiste mund të krijojë një trajektore vetëpërforcuese dhe ta shkëpusë çmimin nga faktorët themelorë afatgjatë. Vendosja e kufijve nuk do të thotë se Banka e Shqipërisë parashikon një krizë. Ajo tregon se rritja e tregut të pronës është konsideruar mjaftueshëm e rëndësishme për t’u trajtuar me instrumente makroprudenciale.

Jorezidentët përfaqësojnë rreth një të katërtën e blerjeve të raportuara

Tregu po mbështetet gjithnjë e më shumë në kërkesën përtej popullsisë rezidente.

Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025, rreth 25 për qind e banesave të shitura nga subjektet e vrojtuara u blenë nga shtetas jorezidentë. Rreth 52 për qind e këtyre blerësve ishin shtetas të vendeve të Bashkimit Evropian. Pesha e transaksioneve me jorezidentë ka ndjekur tendencë rritëse gjatë pesë viteve të fundit.

Kjo dinamikë ka efekte pozitive. Kapitali i jashtëm zgjeron kërkesën, mbështet projektet turistike, krijon të ardhura dhe e bën tregun më pak të varur nga paga mesatare e popullsisë vendase. Megjithatë, kërkesa e jashtme ndryshon edhe mekanizmin e formimit të çmimeve. Kur një pjesë e konsiderueshme e blerësve ka të ardhura, kursime ose mundësi financimi të krijuara në ekonomi me paga më të larta, çmimi lokal mund të shkëputet nga kapaciteti financiar i familjeve rezidente.

Ky fenomen është i njohur në tregjet e vogla dhe destinacionet turistike. Çmimi margjinal nuk përcaktohet domosdoshmërisht nga familja mesatare vendase, por nga blerësi me fuqinë më të lartë paguese. Nga pikëpamja e stabilitetit, kërkesa e jashtme mund të jetë gjithashtu më e ndjeshme ndaj ndryshimeve në vendet e origjinës, kursit të këmbimit, politikave tatimore, kostos së udhëtimit dhe zhvillimeve gjeopolitike.

Për këtë arsye, jorezidentët përfaqësojnë një burim diversifikimi të kërkesës, por njëkohësisht një kanal të ri transmetimi të goditjeve të jashtme.

Shitjet po realizohen më shpejt, por të dhënat bazohen në vrojtim

Treguesit e likuiditetit të tregut paraqiten aktualisht pozitivë.

Sipas agjentëve të vrojtuar, koha mesatare e shitjes së një banese në rang vendi ra në 9,1 muaj gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025, nga 11,6 muaj në vrojtimin paraardhës. Në Tiranë, koha mesatare u ul nga 11,1 në 8,1 muaj. Në zonat bregdetare, në të kundërt, koha e shitjes u rrit nga 8,7 në 9,9 muaj. Në zonat e tjera të vendit ajo ra nga 12,8 në 10,1 muaj.

Numri i pronave të pashitura rezultoi në rënie për disa gjashtëmujorë radhazi. Rreth 61 për qind e pronave të shitura nga subjektet e vrojtuara ishin financuar me hua bankare. Në 38 për qind të rasteve të financuara, kredia kishte mbuluar deri në 60 për qind të vlerës së pronës.

Këto të dhëna kundërshtojnë një interpretim të thjeshtuar, sipas të cilit tregu përbëhet vetëm nga apartamente që ndërtohen dhe mbeten pa u shitur. Të paktën sipas vrojtimit, inventari i pashitur është ulur dhe koha e shitjes është shkurtuar. Megjithatë, vrojtimi nuk zëvendëson një regjistër kombëtar të transaksioneve dhe inventarit. Ai pasqyron përgjigjet e agjentëve dhe kompanive që marrin pjesë në kampion.

Për një analizë të plotë nevojiten tregues të drejtpërdrejtë mbi:

• numrin e njësive të përfunduara;
• numrin e njësive të shitura;
• stokun e pashitur sipas projektit;
• shitjet paraprake;
• anulimet dhe rishitjet;
• çmimin përfundimtar të kontratës;
• kohën ndërmjet lejes, fillimit dhe përfundimit të ndërtimit.

Pa këto të dhëna, norma reale e përthithjes së ofertës nuk mund të llogaritet me saktësi.

Lejet e ndërtimit po rriten, por mbulimi statistikor mbetet i pjesshëm

Në tremujorin e parë të vitit 2026, INSTAT raportoi 322 leje për ndërtesa të reja, nga 258 në të njëjtën periudhë të vitit 2025. Rritja ishte 24,8 për qind.

Sipërfaqja e miratuar arriti në 377.061 metra katrorë, 12,5 për qind më shumë se një vit më parë. Vlera e përafërt e lejeve për ndërtesa dhe punime inxhinierike ishte 20,4 miliardë lekë, me rritje prej 1,6 për qind.

Nga sipërfaqja e përgjithshme, 185.608 metra katrorë i përkisnin ndërtesave rezidenciale dhe 191.453 metra katrorë ndërtesave jorezidenciale. Kjo do të thotë se pak më shumë se gjysma e sipërfaqes së miratuar në tremujor ishte jorezidenciale.

Megjithatë, publikimi përmban një kufizim të rëndësishëm metodologjik. INSTAT sqaron se të dhënat mbështeten vetëm në informacionin e dërguar nga bashkitë. Institucione të tjera, përfshirë autoritetet qendrore që miratojnë kategori të caktuara projektesh, nuk raportojnë ende në mënyrë të plotë dhe të standardizuar në sistemin statistikor.

Kjo do të thotë se shifrat e publikuara nuk duhet të interpretohen automatikisht si matje e plotë e të gjithë volumit të lejeve të miratuara në vend. Ekziston edhe një problem konceptual. Leja është tregues i ofertës së mundshme, jo i ofertës së realizuar. Një projekt i miratuar mund të mos fillojë, të ndryshojë, të shtyhet ose të përfundojë pas disa vitesh.

Për analizën e tregut duhen lidhur pesë faza:

1. miratimi i lejes;
2. fillimi faktik i punimeve;
3. shitja paraprake e njësive;
4. përfundimi i ndërtimit;
5. regjistrimi dhe kalimi i pronësisë.

Aktualisht, këto faza administrohen nga institucione dhe sisteme të ndryshme dhe nuk paraqiten në një bazë të unifikuar publike.

Një e treta e stokut të banesave rezultoi e pabanuar në Censusin 2023

Censi i Popullsisë dhe Banesave regjistroi 1.082.529 banesa konvencionale në Shqipëri. Prej tyre, 726.325 ishin të banuara, ndërsa 356.204 rezultuan të pabanuara në momentin e censusit. Norma kombëtare e banesave të pabanuara ishte 32,9 për qind.

Për banesat në ndërtesa me apartamente, norma ishte edhe më e lartë, 39,4 për qind. Nga 431.858 banesa të kësaj kategorie, 170.264 rezultuan të pabanuara. Shifra është e rëndësishme, por nuk duhet barazuar automatikisht me stok spekulativ.

Një banesë mund të klasifikohet e pabanuar sepse përdoret sezonalisht, pronari jeton jashtë vendit, është në rikonstruksion, nuk është e përshtatshme për banim, ndodhet në një zonë me emigracion të lartë ose është përkohësisht jashtë tregut.

Gjithashtu, të dhënat e stokut kombëtar nuk mund të krahasohen drejtpërdrejt me kërkesën në Tiranë ose në bregdet. Shqipëria mund të ketë një numër të lartë banesash të pabanuara në zona me rënie demografike dhe njëkohësisht mungesë banesash të aksesueshme në zonat me rritje ekonomike. Megjithatë, norma prej 32,9 për qind tregon se politika e strehimit nuk duhet të përqendrohet vetëm te ndërtimi i njësive të reja. Ajo duhet të analizojë edhe përdorimin dhe shpërndarjen e stokut ekzistues.

Një regjistër funksional i përdorimit të pronës do të lejonte ndarjen ndërmjet banesave sezonale, pronave të pabanueshme, njësive të mbajtura për investim dhe banesave që mund të mobilizohen në tregun e qirasë. Pa këtë klasifikim, çdo propozim për taksimin e pronave të pabanuara rrezikon të jetë i pasaktë dhe administrativisht i vështirë.

Ndërtimi është shndërruar në burim kryesor të të ardhurave vendore

Në vitin 2024, pushteti vendor arkëtoi rreth 18,5 miliardë lekë nga taksa e ndikimit në infrastrukturë. Kjo shumë ishte rreth 17,1 miliardë lekë më e lartë se në vitin 2015. Rreth 77,4 për qind e të ardhurave nga kjo taksë u mblodhën vetëm nga Bashkia Tiranë. Në vlerë absolute, Tirana arkëtoi rreth 14,34 miliardë lekë. Të ardhurat e veta të pushtetit vendor ishin rreth 44,4 miliardë lekë. Për rrjedhojë, taksa e ndikimit në infrastrukturë përfaqësonte afërsisht 41,6 për qind të të ardhurave të veta vendore në rang kombëtar.

Ky raport nuk nënkupton se çdo bashki ka të njëjtën shkallë varësie. Përqendrimi në Tiranë deformon mesataren kombëtare. Megjithatë, ai tregon se të ardhurat e lidhura me lejet e reja kanë fituar peshë shumë të lartë në strukturën fiskale vendore. Problemi lidhet me natyrën e të ardhurës. Taksa arkëtohet një herë, në momentin e zhvillimit, ndërsa kostot urbane të krijuara nga projekti janë afatgjata.

Një ndërtesë e re kërkon kapacitete shtesë për furnizimin me ujë, kanalizimet, transportin, rrugët, shkollat, menaxhimin e mbetjeve dhe hapësirat publike. Këto shpenzime vazhdojnë gjatë gjithë ciklit të përdorimit të pronës. Kjo krijon një formë të mundshme të pro-ciklikalitetit fiskal: gjatë bumit, bashkitë arkëtojnë më shumë dhe mund të rrisin shpenzimet; gjatë ngadalësimit, të ardhurat nga lejet bien, por kostot e shërbimeve mbeten.

Për këtë arsye, bashkitë me ekspozim të lartë duhet të realizojnë teste fiskale që simulojnë uljen e të ardhurave nga ndërtimi me 20, 30 ose 50 për qind. Një pjesë e taksës së ndikimit duhet gjithashtu të lidhet me fonde të dedikuara për infrastrukturën e zonës ku realizohet zhvillimi.

Shitjet paraprake krijojnë një kanal financimi jashtë bilancit bankar

Një pjesë e projekteve financohet përmes shitjeve paraprake të apartamenteve, përpara përfundimit të objektit. Në aspektin ekonomik, parapagimi i klientit është një formë financimi. Zhvilluesi merr likuiditet përpara se të dorëzojë produktin, ndërsa blerësi merr përsipër rrezikun e përfundimit, vonesës dhe cilësisë së projektit.

Kjo praktikë nuk është domosdoshmërisht problematike. Ajo përdoret edhe në tregje të zhvilluara dhe mund të ulë koston e kapitalit të projektit. Problemi lind kur fondet e klientëve kalojnë drejtpërdrejt në dispozicion të zhvilluesit, pa u izoluar nga aktivitetet e tjera dhe pa u çliruar sipas progresit të verifikuar të punimeve.

Në një strukturë të tillë krijohen disa rreziqe:

• fondet e një projekti mund të përdoren për një projekt tjetër;
• blerësi nuk ka kolateral të barasvlershëm me pagesën;
• në rast falimentimi, ai mund të trajtohet si kreditor i zakonshëm;
• kontrata mund të lejojë ndryshime të projektit ose afateve;
• mungon një garanci e pavarur për përfundimin e ndërtimit.

Ndryshe nga banka, blerësi nuk ka kapacitet profesional për të vlerësuar bilancin, likuiditetin, raportin borxh–kapital dhe historikun e zhvilluesit. Megjithatë, nëpërmjet parapagimit, ai mund të marrë përsipër një rrezik të ngjashëm me atë të financuesit.

Shqipërisë i mungojnë të dhëna të plota publike mbi vlerën e shitjeve paraprake, numrin e kontratave, pjesën e projektit të financuar nga klientët dhe nivelin e fondeve të mbrojtura në llogari të veçanta. Vetë mungesa e këtyre të dhënave përbën një boshllëk në administrimin e rrezikut. Një regjim modern duhet të parashikojë llogari të dedikuara ose escrow, çlirimin e fondeve vetëm pas certifikimit të fazave të punimeve, regjistrimin e kontratave paraprake dhe garanci për kthimin e pagesave ose përfundimin e projektit.

Një arkitekturë e re rregullatore

Tregu nuk ka nevojë për kufizim arbitrar të investimeve. Ai ka nevojë për rregulla që rrisin cilësinë e kapitalit, informacionit dhe kontratave.

Prioriteti i parë është krijimi i një regjistri kombëtar të projekteve. Ai duhet të integrojë lejet e bashkive dhe institucioneve qendrore dhe të pasqyrojë statusin nga miratimi deri në regjistrimin përfundimtar të njësive.

Prioriteti i dytë është krijimi i një baze të anonimizuar të çmimeve reale të transaksioneve. Çmimet e shpalljeve janë të dobishme për monitorimin e pritshmërive, por nuk zëvendësojnë vlerën e kontratës së realizuar.

Prioriteti i tretë është rregullimi i shitjeve paraprake. Fondet e klientëve duhet të jenë të izoluara nga bilanci i përgjithshëm i zhvilluesit dhe përdorimi i tyre duhet të lidhet me progresin fizik të projektit.

Prioriteti i katërt është rritja e transparencës së financimit. Projektet me vlerë të lartë duhet të deklarojnë strukturën e kapitalit, kredinë bankare, financimin nga parapagimet, pronarët përfitues dhe barrët e regjistruara.

Prioriteti i pestë është zhvillimi i testeve të koordinuara të rezistencës. Skenarët duhet të përfshijnë uljen e çmimeve me 10–20 për qind, rritjen e normave me 2–3 pikë përqindjeje, rënien e kërkesës nga jorezidentët, vonesat në përfundimin e projekteve dhe reduktimin e të ardhurave vendore nga ndërtimi.

Përfundime

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme po mbështetet në disa burime reale kërkese: rritjen e të ardhurave, kreditimin bankar, turizmin, diasporën, jorezidentët dhe përdorimin e pronës si instrument kursimi.

Të dhënat nuk mbështesin një përfundim të thjeshtë sipas të cilit i gjithë zgjerimi është artificial. Kredia për banesa ka cilësi të mirë, koha e shitjes është shkurtuar dhe inventari i pashitur, sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, ka ardhur në rënie.

Megjithatë, ekzistojnë sinjale që nuk duhet të neglizhohen. Çmimet janë rritur dukshëm më shpejt se kostot dhe të ardhurat. Raporti çmim–qira është përkeqësuar. Treguesi i paralajmërimit të hershëm ka kaluar pragun referues. Kredia hipotekore po rritet me ritëm dyshifror dhe pothuajse gjysma e portofolit të përgjithshëm bankar është e kolateralizuar me pasuri të paluajtshme.

Në anën e sektorit publik, financat vendore janë bërë të varura në shkallë të konsiderueshme nga të ardhurat e zhvillimit, ndërsa statistikat e lejeve nuk mbulojnë ende në mënyrë të unifikuar të gjitha autoritetet miratuese.

Rreziku kryesor nuk është fakti se po ndërtohet. Rreziku qëndron te mundësia që volumi i tregut, kreditimi dhe çmimet të avancojnë më shpejt sesa kapaciteti i institucioneve për t’i matur, rregulluar dhe mbikëqyrur. Një treg i qëndrueshëm nuk është ai ku çmimet rriten vazhdimisht. Është ai që mund të përballojë edhe momentin kur çmimet nuk rriten më.