A ia vlen të investosh në prona; Rritet më tej bregdeti, por stopon Tirana

Rritja shumë e shpejtë e çmimeve, sidomos në pesë vitet e fundit, rrit gjasat që tregu të ketë shkuar drejt një mbinxehjeje. Mund të vlerësohet se në pesë vitet e fundit, çmimet e pronave në rang vendi (gjithmonë duke iu referuar indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë) janë rritur me gati 120%, ndërsa në Tiranë me afërsisht 90%. Me rritjen e qëndrueshme të ofertës së ndërtimeve të reja në vitet e fundit, si në Tiranë, ashtu edhe në zonat bregdetare, gjasat që rritja e çmimeve të vazhdojë me këto ritme janë të pakta.

Alternativa kryesore ndaj investimeve financiare, sidomos për investitorët e vegjël, ngelen pasuritë e paluajtshme.

Ky treg mbetet në një cikël rritjeje, që ka marrë hov sidomos pas pandemisë. Vlerësimet tregojnë se rritja e tregut po vazhdon, megjithëse me ritme disi më të ngadalësuara.

Kërkesa në këtë treg është mbështetur nga rritja e turizmit, oferta e lartë e kredisë bankare dhe interesi në rritje për blerje nga subjekte të huaja ose jorezidente.

Indeksi Fischer i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë tregoi se çmimi mesatar i banesave të shitura në 6-mujorin e dytë 2025 u rrit me 11.7% në krahasim me 6-mujorin e kaluar dhe me 28% në krahasim me një vit më parë.

Megjithatë, rritja vjetore e çmimeve u ngadalësua nga niveli prej 41.7% i raportuar në 6-mujorin e parë 2025.

Në veçanti për kryeqytetin, tregu shfaqet në ngadalësim të ndjeshëm. Indeksi i çmimeve për shitjet në Tiranë u raportua i pandryshuar ndaj 6-mujorit të mëparshëm dhe u rrit me 4.4% ndaj nivelit të një viti më parë.

Rritja e çmimeve me bazë vjetore pësoi rënie drastike nga niveli prej 32.6% i 6-mujorit të parë 2025.

Banka e Shqipërisë vlerëson se kontributin kryesor në rritjen e vlerës së indeksit të përgjithshëm të çmimeve e ka dhënë rritja në vlerën e indeksit të llogaritur për zonat e bregdetit.

Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 9.1 muaj nga 11.6 muaj në vrojtimin e mëparshëm.

Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes u ul ndjeshëm në 8.1 nga 11.1 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit në 9.9 nga 8.7 muaj, ndërsa për zonat e tjera, kohëzgjatja e shitjes rezultoi më e ulët sesa në 6-mujorin e kaluar, duke rënë në 10.1 nga 12.8 muaj.

Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të shoqërojë një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, rreth 61% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 38% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.

Gjatë 6-mujorit të dytë të vitit 2025, rreth 25% e banesave të shitura janë raportuar të blera nga shtetas jorezidentë. Nga këta, rreth 52% rezultojnë shtetas të vendeve të BE-së.

Në tërësi, pesha e transaksioneve në të cilat blerësit janë jorezidentë ka shfaqur prirje në rritje gjatë 5 viteve të fundit.

Banka e Shqipërisë raporton se gjithashtu, çmimet e qirasë sipas agjentëve kanë shënuar rritje në gjashtëmujorin e dytë 2025. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.

Sipas tyre, kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa e 6-mujorit të mëparshëm.

Vlerësimet e subjekteve për gjendjen e tregut dhe çmimet në tregun e banesave mbeten përgjithësisht pozitive për afatin e shkurtër dhe afatin më të gjatë. Pritjet e agjentëve të shitjes për të ardhmen paraqiten përsëri pozitive pozitive.

Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më të gjatë (deri në dy vjet).

 

Numri i kontratave të shitjes u rrit

Gjatë vitit 2025 u regjistrua një rritje e transaksioneve në tregun e pasurive të paluajtshme. Numri i kontratave të shitblerjes të regjistruara në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës arriti në pak më shumë se 36 mijë, në rritje me 14% krahasuar me një vit më parë.

Në veçanti, për Tiranën, numri i kontratave u rrit me 9% krahasuar me vitin 2024.

Megjithatë, ecuria e kontratave të shitjes nuk jep një tablo të plotë të tregut dhe nuk ndjek domosdoshmërisht kohën e kryerjes së transaksioneve për të gjithë tregun. Siç dihet, një pjesë shumë e madhe e shitjeve në objektet e reja bëhet para regjistrimit të objektit në ASHK, nëpërmjet kontratave të porosisë.

Nga ASHK mungojnë statistikat për këto kontrata, që gjithsesi nuk regjistrohen të gjitha në ASHK, pavarësisht detyrimit ligjor.

Për këto prona, kontrata përfundimtare e shitblerjes regjistrohet në momentin e regjistrimit të objektit në ASHK. Rrjedhimisht, shumë prej kontratave të shitblerjes të regjistruara në ASHK gjatë 2025, u takojnë shitjeve të kryera në vitet e mëparshme, me kontrata porosie.

Edhe për këtë arsye, vlerësimi i ecurisë së tregut bazuar vetëm në kontratat e shitblerjes mund të japë një ide të pjesshme dhe të vonuar në kohë.

Sinjalet tregojnë se shtrenjtimi po frenohet

Po t’i referohemi indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë, që paraqet një rritje mesatare me 28% të çmimit të pronave, duket se ato ende kanë qenë një investim i mirë.

Megjithatë, ky është një vlerësim shumë relativ, që duhet shtruar me disa rezerva.

Së pari, vetë indeksi Fischer ndërtohet bazuar mbi një numër të kufizuar transaksionesh. Numri i transaksioneve të shitjes të vrojtuara për tremujorin e dytë 2025 ishte 1273. Po sipas vrojtimit, numri i transaksioneve pësoi rënie me 35% krahasuar me tremujorin e parë të vitit.

Gjithashtu, agjentët e pasurive të paluajtshme vazhdimisht kanë shprehur mosdakordësi lidhur me përmasat e rritjes së çmimeve që jep indeksi i Bankës së Shqipërisë.

Sipas tyre, për shkak të numrit të kufizuar të transaksioneve dhe përqendrimit të tyre në segmente të veçanta, indeksi Fischer jep një tablo jorealiste dhe të fryrë për rritjen e çmimeve të banesave.

Rritja e indeksit gjithashtu nuk paraqitet uniforme. Të dhënat e vrojtimit të Bankës së Shqipërisë tregojnë se çmimet po rriten veçanërisht në bregdet, ndërsa rritja duket se po ngadalësohet dukshëm në Tiranë.

Rritja shumë e shpejtë e çmimeve, sidomos në pesë vitet e fundit, rrit gjasat që tregu të ketë shkuar drejt një mbinxehjeje.

Mund të vlerësohet se në pesë vitet e fundit, çmimet e pronave në rang vendi (gjithmonë duke iu referuar indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë) janë rritur me gati 120%, ndërsa në Tiranë me afërsisht 90%.

Me rritjen e qëndrueshme të ofertës së ndërtimeve të reja në vitet e fundit, si në Tiranë, ashtu edhe në zonat bregdetare, gjasat që rritja e çmimeve të vazhdojë me këto ritme janë të pakta.

Në kushtet kur tendencat demografike janë negative, rritja e çmimeve në një të ardhme të afërt vështirë se mund të mbështetet te kërkesa e brendshme për banim.

Agjentët e tregut dhe burimet nga sektori bankar shprehen se kërkesa për prona në vitet e fundit është nxitur në një masë të madhe nga turizmi, me qëllim investimin në prona për qiradhënie, si në Tiranë, ashtu edhe në bregdet.

Rritja e ofertës për qira afatshkurtra ka ulur çmimet e tyre, sidomos në Tiranë dhe e ka bërë këtë biznes më pak tërheqës.

Një faktor tjetër që mund të ndikojë negativisht kërkesën është shtrëngimi i pritshëm i kredisë bankare, i ndikuar nga disa faktorë.

Sektori bankar e ka rritur me ritme të shpejta ekspozimin në sektorin e pasurive të paluajtshme në vitet e fundit. Disa prej bankave qysh këtë vit kanë ndërmarrë një qasje më të kujdesshme dhe kanë vendosur të shtrëngojnë ndjeshëm huadhënien për prona, sidomos në Tiranë.

Një ndikim në nivel sistemik kanë dhënë masat e aplikuara vitin e kaluar nga Banka e Shqipërisë, që shtrënguan kriteret e administrimit të rrezikut në kredinë për prona.

Gjithashtu, rritja e pritshme e normave të interesit me shumë të ngjarë do ta bëjë më të shtrenjtë edhe këtë produkt, duke ndikuar në uljen e kërkesës.

 

Oferta do vijojë rritjen

Ndonëse statistikat për sipërfaqet e lejeve të ndërtimit nuk publikohen të plota, të dhënat zyrtare të publikuara nga Ministria e Financave tregojnë se të ardhurat që mblidhen nga taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtimet e reja kanë shënuar një rritje rekord në 6 muajt e parë të vitit, duke ia kaluar ndjeshëm edhe 2024-s, që deri tani ishte viti me më shumë leje.

Në total, për 6-mujorin e parë 2026 janë arkëtuar nga ‘taksa e ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja’ në të gjithë vendin 18.3 miliardë lekë, ose tre herë më shumë se e njëjta periudhë e një viti më parë (+200%).

Edhe në krahasim me vitin 2024, që deri tani mbante rekordin e dekadës së fundit për të ardhurat nga kjo taksë lejet e sipërfaqes më të lartë të lejeve të dhëna, të ardhurat mëse janë dyfishuar (+120%).

Të ardhurat e mbledhura për 6 mujorin janë të barabarta me shumën që u arkëtua në gjithë vitin 2024 (18.6 miliardë lekë) dhe 15% më shumë se arkëtimet e gjithë vitit 2025.

Për krahasim, në gjithë vitin 2024, u dhanë sipas të dhënave zyrtare të INSTAT lejë për rreth 2 milionë metra katro sipërfaqe ndërtimi.

Të dhënat zyrtare tregojnë se rreth 68% e të ardhurave në 6 mujorin e parë 2026 kanë ardhur nga Bashkia Tiranë, ose 12.5 miliardë lekë, që është gati sa shuma e arkëtuar për gjithë vitin 2025 dhe 362% më shumë se e njëjta periudhë e 2025-s, ose gati 5 herë më shumë (në 6 muajt e parë të 2025-s u arkëtuan 2.7 miliardë lekë).

Rritje ka dhe në zonat bregdetare, sidomos Himarë (+301%), Saranda (7- fishim), Durrës (+58%), Golemi (+37%).

Pasuritë e paluajtshme kryesuan Investimet e Huaja Direkte edhe për 2025

Pasuritë e paluajtshme kryesuan investimet e huaja në ekonominë shqiptare për të katërtin vit radhazi.

Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, për vitin e kaluar, investimet e të huajve në pasuri të paluajtshme në Shqipëri arritën vlerën rekord të 561 milionë eurove, në rritje me 48% krahasuar me vitin 2024.

Pasuritë e paluajtshme sollën më shumë se 34% të vlerës totale të Investimeve të Huaja Direkte për vitin e kaluar. Pesha e pasurive të paluajtshme në strukturën e Investimeve të Huaja Direkte ka shënuar një tjetër rritje të fortë, nga 24% që zinte për vitin 2024.

Tremujori i fundit i vitit 2025 solli edhe vlerën më të lartë të investimeve të huaja në këtë sektor, me 158 milionë euro, 43% më shumë krahasuar me tremujorin e fundit të vitit 2024.

Rritja e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri në vitet e fundit po mbështetet në masë të konsiderueshme prej kërkesës që vjen nga investitorët e jashtëm.

Investimet e huaja në prona janë tipike sidomos për zonat bregdetare, ku, pavarësisht çmimeve në rritje, ato ngelen konkurruese krahasuar me vendet e tjera bregdetare të rajonit.

Rritja e fortë e çmimeve të pronave në vitet e fundit i ka bërë pasuritë e paluajtshme edhe një alternativë më tërheqëse dhe ka rritur numrin e blerësve që kanë blerë prona për qëllime investimi.

Banka e Shqipërisë vlerëson se në fund të vitit 2025, stoku i investimeve të huaja në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri arriti në 2.63 miliardë euro, në rritje me 29% krahasuar me një vit më parë.

Në dekadën e fundit, stoku i investimeve të huaja në pasuri të paluajtshme pothuajse është rritur me 17 herë. Megjithatë, rritja në stokun e investimeve nuk ka ardhur vetëm nga flukset e reja, por në të duhen llogaritur edhe ndryshimet nga kursi i këmbimit dhe nga rritja e vlerës së tyre, për shkak të rritjes së çmimeve./Monitor