LIGJET E BIZNESIT
Rritja e cmimit të banesave është shndërruar në një ndër debatet kryesore në opinionin publik, por edhe një ndër dukuritë më të diskutuara në aspektin ekonomik. Shumë prej ekspertëve i tremben një fllucke në tregun e ndërtimit dhe pasurive të patundshme, ndërsa të tjerë argumentojnë se kjo nuk do të ndodhë përsa kohë kërkesa për blerje banesash është e lartë, shoqëruar me rritje të kërkesës për hua për blerje shtëpish dhe niveli i kthimit të kredive është në nivele të kënaqshme.
Qendra studimore e taksave, Altax ka analizuar ecurinë e cmimeve në tregun e pasurive të patundshme, duke evidentuar faktorët që kanë ndikuar. Njëkohësisht, në analizën e tij, Altax bën një parashikim sesi do të jetë ecuria e cmimeve në vijim, duke iu dhënë përgjigje edhe shumë pikëpyetjeve që kanë sot qytetarët dhe jo vetëm.
Nga qendra studimore e taksave, Altax
Të dhënat e mbledhura tregojnë se periudha 2016–2019 karakterizohet nga një rritje e moderuar dhe sistematike prej rreth 3% në vit, një ritëm i përputhur me zhvillimin ekonomik të asaj kohe, procesin gradual të urbanizimit dhe ciklin relativisht të qëndrueshëm të kërkesës. Dokumentet e KeyData për vitet 2005–2019 sugjerojnë pikërisht këtë ecuri të butë, e cila reflekton një treg në ekuilibër të ngushtë me të ardhurat dhe kapacitetin e blerësve vendas.
Periudha që pason, 2020–2021, shënon një pikë kthese. Edhe pse ekonomia u ballafaqua me pasiguri të larta, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë u përball me një rritje më të shpejtë, që arrin rreth 5% në vit. Ky ndryshim lidhet me disa faktorë paralelë: emigracioni i vazhdueshëm dhe dërgesat e larta të remitancave, kërkesa e shtuar për strehim si pasojë e rikthimit të përkohshëm të emigrantëve, si dhe zhvendosja e kursimeve të qytetarëve drejt investimeve më të sigurta gjatë periudhave të pasigurisë.
Ritmi i vërtetë i përshpejtimit vjen në 2022–2025, kur çmimet rriten me një normë mesatare të stabilizuar prej 13.3% në vit, një vlerë që konfirmohet si nga INSTAT për rritjen e Tiranës në vitin 2023, ashtu edhe nga vlerësimet tregtare. Këto vite përfaqësojnë një cikël ekspansiv të fuqishëm, i ushqyer nga një ndërthurje faktorësh që veprojnë në mënyrë kumulative: kthesa e madhe drejt turizmit, influksi i kapitaleve nga jashtë, rritja e vrullshme e kërkesës për banesa në qendrat urbane, struktura e re demografike dhe rritja e stokut të ndërtimeve me standarde të larta që vendosin një nivel të ri reference për tregun.
Në këtë dekadë transformimesh, çmimet janë rritur nga 916 €/m² në vitin 2016 në 1.833 €/m² në vitin 2025, pothuajse një dyfishim nominal brenda nëntë vitesh. Rritja prej rreth 47% vetëm nga 2018 në 2023 konfirmon thellësinë e ciklit ekspansiv, si dhe faktin se tregu i Tiranës po zhvendoset drejt një strukture të re çmimesh, ku zona standarde arrijnë nivelin prej 1800–1900 €/m² dhe zonat premium kapin lehtësisht pragun 2.700 €/m² e më lart.
Ky transformim nuk mund të kuptohet jashtë kontekstit ekonomik më të gjerë. Remitancat e larta, të cilat pritet të arrijnë rreth 1.45 miliardë USD në vitin 2030 (bazuar në verifikimin e të dhënave historike, jo 3 miliardë si parashikime të fryra), furnizojnë familjet shqiptare me likuiditet të konsiderueshëm që përfundon në tregun e pronave.
Investimet e huaja direkte, të cilat arritën 759 milionë euro në 6-mujorin e parë të 2025-s (me sektorin e pasurive në rreth 379 milionë euro, në rritje 17% nga 2023-ja), po drejtohen kryesisht drejt ndërtimit urban me standarde të larta dhe projekteve mikse. Turizmi, tashmë një shtyllë ekonomike, po krijon kërkesë për apartamente për përdorim të dyfishtë (banim + qira afatshkurtër).
Ndërsa flukset e parasë informale vazhdojnë të ushtrojnë presion shtesë mbi çmimet, megjithëse pritet që reformat fiskale dhe anti–money laundering të 2026-s të reduktojnë gradualisht ndikimin e tyre, duke moderuar rritjen artificiale. Në këtë mënyrë, seria kohore e çmimeve për 2016–2025 nuk është thjesht një listë vlerash, por një tregues i qartë i transformimit ekonomik, social dhe urban që po përjeton Tirana.
Kjo lëvizje e qëndrueshme dhe e intensifikuar e çmimeve tregon një treg në rritje strukturore, ku kërkesa e fortë, kapitali i huaj, dinamika demografike dhe faktorët financiarë kanë krijuar një ekuilibër të ri çmimesh, një realitet që pritet të ruajë momentum edhe pas vitit 2025, megjithëse me ritme më të moderuara.
Trendet parashikuese për 2026–2030
Parashikimet për 2026–2030, bazuar në të dhëna nga Statista, IMF, EBRD dhe Ëorld Bank, tregojnë një vazhdim të rritjes por me një ritëm më të moderuar (CAGR realist 6.27%), duke arritur deri në 2485 €/m² në skenarin mesatar. Ky moderim reflekton maturimin e tregut, me ndikime nga rënia demografike, reformat fiskale kundër informalitetit, dhe presione globale.
Në skenarin optimist (8.01%), çmimet mesatare mund të arrijnë 2.695 €/m², të nxitura nga IHD-ja dhe turizmi. Në skenarin konservativ (5%), vetëm 2.339 €/m², nëse remitancat ulen dhe mbifurnizimi rritet. Ky trend sugjeron një tranzicion drejt qëndrueshmërisë, por me rrezik flluske nëse deformimet informale vazhdojnë.
