Intervistë me Reinaldo Pipiria, drejtor ekzekutiv i Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme (NAREA)
Rritja e çmimeve të pasurive të paluajtshme është ngadalësuar këtë vit.
Reinaldo Pipiria, drejtor ekzekutiv i Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), shprehet se tregu është zhvendosur drejt ndërtimeve të reja, ndërsa, nga pikëpamja gjeografike, kryesisht drejt bregdetit.
Sipas tij, në zonat bregdetare, kërkesa po mbështetet sidomos nga blerësit e huaj, që dominojnë sidomos në zonën bregdetare të vendit, me 70% të transaksioneve.
Z.Pipiria mendon se procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme pritet t’i japë gjallërim të ndjeshëm tregut të pronave.
Ai thotë se rritja e çmimeve do të vazhdojë të paktën deri në fund të vitit të ardhshëm, por me ritme njëshifrore, në nivelet e inflacionit.
Si e vlerësoni gjendjen e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri? Besoni se cikli i fundit i rritjes së çmimeve e ka arritur tashmë pikun?
Gjendjen e tregut e vlerësojmë të ngjashme me vitin 2023, por me disa nuanca të ndryshme këtë vit. Situata e transaksioneve me pasuritë e paluajtshme paraqitet e qëndrueshme dhe me mundësi rritje të ndjeshme gjatë 6-mujorit të dytë të 2024.
Në volumin makro, tregu gjatë 2023 dhe 3-mujori i parë i 2024, ka përjetuar zgjerim, me 11-15% gjatë 2023 dhe për herë të parë në më shumë se një dekadë ka një ngadalësim në ritmet e rritjes reale në 9%.
Për 2023, transaksionet në numër kanë pësuar tkurrje të lehtë, me 5.8%, por kjo është përkthyer në transaksione me prona në vlerë më të lartë, 17-20%. Pra, është duke u konsumuar shumë më shpejt stoku i pronave në ndërtim dhe ndërtimet e reja, sidomos pas 2019-s, në krahasim me ato të para vitit 2015.
Kjo ka bërë të mundur që të vazhdojë trendi rritës i çmimeve, i shkaktuar kryesisht nga operimi në kushtet e tregut të shitësit dhe ku shitësi kryesor në Shqipëri vazhdon të jetë ndërtuesi.
Por, me një ngadalësim në drejtim të çmimeve dhe për herë të parë pas 2015-s kemi parë një inflacion njëshifror në sektorin e pasurive të paluajtshme (rritje të çmimeve reale më pak se 10%).
Këtu duhet të marrim në konsideratë se perceptimi për rritjen nominale është krejt ndryshe, por kjo miopi mund të shkaktohet kryesisht nga mospërfshirja në ekuacion e zhvleftësimit të Euros, mbi 20% në tre vjet.
Për vitin 2024, nga aq sa mund të kuptojmë në këtë 6-mujor, ka disa faktorë që ndërlidhen bashkë, ku mund të përmendim:
1.Barra e lartë fiskale, e cila ka ngadalësuar tregun prej korrikut 2022 dhe arrin kulmin aktualisht me mungesën e qartësisë për ndërhyrjen lehtësuese dhe korrektuese në transaksione me pasuritë e paluajtshme
2.Deformimet në treg, për shkakun e kësaj barre fiskale, ndikojnë në mosreflektimin e plotë të performancës së tregut.
3.Koha e nevojshme për axhustimin e tregut, ku shitësi kishte nevojë të kuptonte që ritmi i rritjes së çmimeve duhej të ngadalësohej (sugjeruar nga NAREA që në janar 2023) duke arritur pikun tashmë.
Ne parashikojmë se të paktën deri në fund të 2025, me lehtësimin që do të sjellë operacioni i gjerë tregtar (gabimisht etiketohet si amnisti, por nuk është e tillë) i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme, legalizimi i pronave, vullneti i ligjvënësit për të korrigjuar skemën e tatimit mbi të ardhurat, duke e bërë sa më afër realitetit europian, sa më social e për rrjedhojë strehimin sa më të përballueshëm, kuadri i ri rregullator për taksimin e pasurive të paluajtshme, të gjitha këto bashkë do të mbajnë në zgjerim këtë industri, me norma rritjeje të çmimeve në bazë inflacioni mesatar vjetor.
Cilat janë zonat gjeografike për të cilat kërkesa për prona paraqitet më e lartë?
Zyrat e ndërmjetësimit të pasurive të paluajtshme janë të përfshira kryesisht në tregun rezidencial, shtëpitë e para, ato të pushimeve dhe kryesisht në rishitje.
Nga të dhënat e tregut, ASHK-së, por edhe nga të dhënat e DPT kuptojmë se kërkesa në 2023 dhe në vijim ka pasur zhvendosje të qenësishme nga tregu i pronave ekzistuese në ato të reja dhe në ndërtim.
Rënia me 20% e transaksioneve të shitblerjes në Tiranë dhe me rreth 5.8% në gjithë vendin, gjatë 2023, kuptohet dhe shpjegohet vetëm nëpërmjet:
– zhvendosjes së tregut në pjesën e projekteve në zhvillim.
– në Tiranë, zonat që po zhvillohen me ritme të shpejta janë ato periferike: Kombinat, Mëzez, Kashar, Yzberisht, Fresk, Bulevardi i Ri dhe Farkë. Përveç Bulevardit të Ri dhe Farkës, të tjerat janë dhe zonat që ofrojnë ende mundësi për strehim më lirë se 1’000 EUR/m² dhe targetojnë kërkesën e shtresës së mesme.
Në pamjen më të madhe, në gjithë vendin, kërkesa është e zhvendosur kryesisht në bregdet, për shtëpi pushimi dhe mundësi investimi për qira sezonale.
Kërkesa nga vendasit dhe diaspora janë të shtrira kudo nga Velipoja dhe në Sarandë, megjithatë raporti kundrejt blerësve të huaj ndryshon ndjeshëm nga Veriu në Jug, duke anuar më shumë nga këta të fundit sa më në Jug shkojmë (70% me 30%).
Si po e ndikon tregun pritshmëria për kryerjen e një rivlerësimi të ri të pronave?
Paqartësia e metodologjisë së rivlerësimit, masa e tarifës së rivlerësimit, mundësia e rritjes nga 3% që është kërkuar nga tregu në 5% nga ekzekutivi, shtyrja e implementimit të operacioneve për në fundshtatori 2024, ka sjellë ngërç dhe ngadalësim të ndjeshëm në treg. Ky efekt vlerësohet në masën 20%.
Pozitiv është angazhimi i qeverisë që do të ketë një fushatë rivlerësimi, duke filluar nga fundshtatori për të paktën 12 muaj. Po ashtu, është edhe qëndrimi që tarifa nuk do të jetë më e lartë së 5%.
Është inkurajuese përqasja dhe gatishmëria e Kuvendit për të vendosur një tarifë më të ulët se 5%, ndoshta 2-3%, si dhe duke e zgjatur kohën në 15 muaj (31 dhjetor 2025) duke e sjellë tregun sa më afër realitetit dhe në kushtet e operimit të plotë.
Gjithashtu, premtuese është dhe gatishmëria e ligjvënësve për të marrë në konsideratë shqetësimin e NAREA-s për nevojën imediate për të ndërhyrë në skemën e tatimit të transaksioneve të pasurive të paluajtshme.
Akumulimi disamujor i kërkesës, përballur me një tkurrje të ndjeshme të ofertës nga pronat ekzistuese, por edhe ato të ndërtuar rishtazi (pasi as pronarët e tokës e as kleringu nuk janë gati të finalizojnë transaksione me 15%) ka sjellë jo vetëm deformim të tregut, por dhe presion të sigurt inflacionist mbi ato pak alternativa që janë në treg.
Pritshmëritë tona janë që tregu do të rigjallërohet plotësisht në 3-mujorin e fundit të 2024 dhe në vijim.
Pritet rigjallërim dhe zgjerim i tregut të paktën në nivelet 20-30%. Për këtë arsye, për të bërë sa më efektive periudhën e rivlerësimit, gjatë 6 muajve të fundit kemi punuar shumë për të shtuar disa nga shërbimet mbështetëse kyç në portofolin e NAREA-s dhe Zyrave të Ndërmjetësimit të Pasurive të Paluajtshme, pjesë e komunitetit NAREA: siç janë ato të financimit hipotekor, inspektimit të pasurisë, rivlerësimit dhe sigurimit nga rreziqet.
Por, njëkohësisht këshillojmë shumë që ky moment të përdoret me maturi dhe siç duhet. Rivlerësimi duhet përdorur si momenti më i volitshëm për të sjellë vlerën e pronës në realitetin sa më të afërt të mundshëm të tregut.
Pavarësisht planeve të tregtimit apo investimeve, ky moment shërben për hapin e radhës dhe hulumtimin e tregut për mundësi investimi, pa pasur nevojë të kryhen akrobaci që transaksioni të jetë me sukses.
Duhen shmangur situatat euforike, ku për shkakun e performancës së lartë të tregut të krijohet perceptimi që ka vend për rritje të skajshme të vlerave dhe çmimeve në transaksion.
Kjo do të kishte efekte të kundërta me ato të dëshiruara dhe do të vriste përgjithmonë momentin, duke rënduar në kurriz të një strehimi të përballueshëm.
Një kombinim i kësaj situate, me atë të performancës së sektorit bankar, një viti zgjedhor në 2025, një taksimi ndryshe nga 2026 e në vijim, do të ndikojë në daljen në treg të shumë pronave, duke ulur presionet ndaj çmimit, por dhe duke bërë të suksesshme çdo nismë të mbështetjes së strehimit nga aktorët lokalë dhe qendrorë.
Në vitet e fundit, vërehet rritje e fortë e ofertës në segmentin e qirave ditore. Si e vlerësoni gjendjen e këtij segmenti të tregut dhe a besoni se po kalon në mbingopje?
Aktualisht, ka 19’700 apartamente të listuara në AirBnB (burimi AirDNA) dhe 11’700 apartamente të listuara në Booking. Në krahasim me 2023, tregu i AirBnB i është përgjigjur pozitivisht rregullimit, duke u zgjeruar me 25%, ndërsa ai në Booking duket se ka pësuar tkurrje në të njëjtën masë dhe ndoshta për të njëjtat arsye.
Në total, duke presupozuar që njësitë janë unike (pra që nuk kemi dublime në të dyja platformat) gjatë 2024 jemi me një rritje 10%. Nën dritën e parashikimeve për një sezon turistik edhe më të mirë (nga 10-14 milionë parashikimi) një rritje e tillë ishte e pritshme.
Çmimet e listuara nga operatorët gjithashtu kanë qenë në të njëjtin drejtim rritës. Nga 55 Eur/nata mesatarisht sot ka gjithnjë e më tepër kërkesa për 65 Eur/nata, duke reflektuar një rritje rreth 20%.
Megjithatë, të dyja këto lëvizje kanë rezultuar në një normë më të ulët të përdorimit, duke mos kaluar mesatarisht 15 ditë në muaj, ndryshe nga një vit më parë kur sipas të raportimeve koha e përdorimit ishte 20 ditë në muaj (65%).
A po arrihet në mbingopje? Vështirë të vlerësohet situata në mesin e sezonit turistik, por tregu që po performon shumë mirë duket që vazhdon të jetë ai i Tiranës, me një vlerësim 100% sipas AirDNA dhe në vendin e dytë, Vlora, me një vlerësim 70% dhe kohën e përdorimit 48%.
Megjithatë, kur flitet për të ardhura potenciale, Vlora me 10 300 euro (mesatare e 12 muajve të fundit) qëndron 25% më lart se Tirana me 8’450 euro (mesatare e 12 muajve të fundit).
Në këto nivele, me një ROI (kthim nga investimi) midis 8-10 vitesh, ky model biznesi do të ngelet nga më të preferuarit në vazhdimësi.
Blerjet e pronave nga investitorët e huaj shënuan përsëri një vlerë rekord në vitin 2023. Si i vlerësoni aktualisht transaksionet e blerjes nga shtetasit jorezidentë? Cila është tipologjia e blerësve dhe cilat janë zonat për të cilat ata shfaqen më të interesuar?
Është e konfirmuar tashmë se pothuajse ¼ e tregut të pasurive të paluajtshme, 323 milionë euro, përbëhet nga blerësit e huaj.
Viti i kaluar shënoi një nga vitet me performancën më të lartë në këtë drejtim dhe nën dritën e promovimit cilësor të Shqipërisë si një destinacion i pazbuluar, me një lokacion unik dhe me një ofertë ekonomike në real estate, prishmëritë janë që ky segment do të njohë rritje të qëndrueshme, ndoshta duke kaluar vlerën e 350 milionë euro për 2024. Edhe në këtë pjesë të parë të 2024, interesi nga të huajt ka qenë i lartë.
Kemi parë zyra ndërkombëtare të Real Estate që janë duke zgjeruar operacionet e tyre në tregun vendas, delegacione të organizimeve të mëdha të Real Estate në CEPI EU dhe NAR USA, por dhe kërkesa nga organizata biznesi të vendeve partnere për t’u prezantuar me zhvillimet në Shqipëri.
Me shtimin e pranisë së rrjeteve ndërkombëtare të akomodimit cilësor, me pasurimin e listës së investitorëve të huaj seriozë në Real Estate, me projektet ambicioze nga zhvilluesit kryesorë vendas, projekte të cilat në qendër të tyre akomodojnë dhe markat ndërkombëtare të hotelerisë, Shqipëria mbetet një nga vendet që ofron mundësinë më të mirë për investime, në krahasim me gjithë tregun rajonal.
Këtu duhet të konsiderojmë se për shkakun se Shqipëria është më vonë në këtë treg:
1.Mali i Zi, ku influenca e investimeve ruse jo vetëm që ka rritur ndjeshëm çmimet, por dhe i ka dhënë një ngjyrim tjetër gjeopolitik,
2.Pranë Kroacisë, një vend që përtej çmimeve të çmendura në zonat turistike, vitin e kaluar u përfshi në Listën Gri të MoneyVal (duke i vështirësuar së tepërmi investimet)
3.Ngjitur me Greqinë, e cila ka një performancë shumë të lartë të sektorit të turizmit, për pasojë dhe çmime shumë të larta në Real Estate, ruan ende avantazhet konkurruese, duke ofruar Real Estate cilësor dhe luxury me buxhete të përballueshme lehtësisht nga blerësit e Europës Qendrore dhe Perëndimore.
Si në të kaluarën, në 10-vjeçarin e fundit, blerësit dhe përdoruesit e huaj të Real Estate në Shqipëri, kryesisht janë të fokusuar në zonën e bregdetit dhe më pak në brendësi të territorit.
Kjo është e kuptueshme kur marrim në konsideratë që këta blerës vijnë kryesisht nga zonat e Europës Qendrore, me dimër të zgjatur.
Në zonën më në Veri, kombësia e blerësve është nga shqiptarët e Kosovës dhe shtetas të Maqedonisë së Veriut, duke kaluar më pas në Durrës dhe Vlorë në italianë, bjellorusë e ukrainas dhe më në Jug, duke u pasuruar mozaiku me shtetas polakë, çekë, sllovakë, gjermanë, holandezë dhe nordikë.
Në projektet elitare, të dhënat nga sektori komunikojnë se ka blerës edhe nga përtej Atlantikut, si nga Kanadaja dhe SHBA, edhe pse jo në volume të mëdha.
Kur flasim për tipologjinë e tyre, nga Europa Lindore dhe në Perëndim, ka blerës me buxhete 100-120’000 euro (apartamente, Europa Lindore) dhe deri te disa qindra mijë euro (komplekse rezidenciale, Europa Perëndimore).
Censi tregoi rënie të ndjeshme të popullsisë në nivel kombëtar. Mendoni se kjo sjell perspektiva të zymta për tregun e pasurive të paluajtshme, apo ky treg mund të vazhdojë të mbështetet në kompensimin nga kërkesa e jorezidentëve të përhershëm?
Në 5-vjeçarin e fundit, e sidomos pas pandemisë, Real Estate (8% e PBB) e ka forcuar pozitën e vet, ndërmjet sektorit të ndërtimit (11% e PBB) dhe atij të turizmit (10% e PBB), si industria dhe poli orientues i pothuajse 1/3 së ekonomisë shqiptare.
Me gjithë sfidat me të cilat përballen shumë nga vendet e Ballkanit Perëndimor, emigrimi në masë për një jetesë më të mirë, në 10-vjeçarin e fundit, tregu ka njohur rritje dyshifrore, kjo falë performancës së sektorit të ndërtimit, duke siguruar një ofertë me ndërtime cilësore dhe rehabilitim të zonave të amortizuara, por dhe falë kërkesës në rritje për hapësira akomoduese që vijnë nga turizmi.
Thënë këtë, në këto pozita, Real Estate fuqizuar dhe nga sektori financiar e bankar, një portofol me ritëm rritjeje dyshifrore nga remitancat, në rritje të qëndrueshme dyshifrore dhe nga IHD-të, po kështu me rritje dyshifrore.
Kjo ka bërë të mundur që jo vetëm të kompensohet çfarëdo rënie e kërkesës nga fenomeni i largimit, por dhe që tregu të ketë rritje dhe që sektori i turizmit të mbështetet qenësisht.
Por, ajo që sot përbën kërcënimin më të madh për tregun nuk është largimi (nga e shkuara kemi parë që largimet kanë efektet e tyre kundërciklike, si remitancat, lidhje me atdheun nëpërmjet një shtëpie të dytë për pushime, investimi për prindërit në kushte më të mira, kthimi nga emigrimi në një moshë më të madhe), por është politika fiskale dhe informaliteti.
Në sektorin e Real Estate përballemi me informalitet të plotë dhe informalitet të një natyre hibride. Informalitet të plotë kemi përballë rasteve kur individë dhe subjekte nuk figurojnë të regjistruara në organet tatimore dhe për pasojë nuk janë të pajisura si subjekte me cilësinë e “Tregtarit” sipas parashikimeve të legjislacionit tatimor në fuqi, gjithashtu nuk janë të pajisur me dëshminë profesionale, licencën e ndërmjetësit të pasurive të paluajtshme, në mungesë të së cilës ligji ndalon ushtrimin e profesionit.
Pra, kemi informalitet të plotë, ku individë nuk janë të regjistruar, nuk janë të deklaruar për veten apo të tjerë që do t’i kishin në statusin e punonjësit.
Në rastin e informalitetit “Hibrid”, të cilin po e quajmë për hir të konceptit kemi të bëjmë me shumë raste ku subjekte të ndryshme të cilat kanë cilësinë e tregtarit në kapacitetin si “Person Fizik”, “Sh.p.k.”, “SHA” etj., figurojnë të regjistruar në organet tatimore të pajisur më NIPT, por që personat drejtues apo të tjerë që punojnë në këto subjekte nuk janë të pajisur me licencën profesionale për ushtrimin e profesionit.
Një pjesë e konsiderueshme e subjekteve kanë një fushë veprimtarie shumë të gjerë dhe një pjesë e vogël mund të jetë dhe ndërmjetësimi për pasuritë e paluajtshme.
Subjektet që kanë në fushën e veprimtarisë vetëm ndërmjetësim me pasuritë e paluajtshme përgjithësisht titullarët e bizneseve, ortakët, administratorët dhe menaxherët e zyrës janë të pajisur me licenca profesionale të ushtrimit të profesionit.
Informaliteti më i madh zhvillohet kryesisht online, nëpërmjet rrjeteve sociale, faqeve personale, faqeve web të ngritura posaçërisht në funksion reklamimi, marketing, ndërmjetësimi. Individët dhe subjektet që ndërmjetësojnë nuk figurojnë në asnjë dokument ligjor përpara noterit apo ndonjë kontratë ndërmjetësimi midis palëve.
Veprimtaria në informalitet për të gjithë subjektet kryhet jashtë kanaleve bankare apo institucioneve të tjera të kreditit, pagesat për transaksionet kryhen në cash, çka është një problem në vetvete për rrezik pastrim parash.
Informaliteti në sektor është kompleks dhe për pasojë nevojiten masa të përshtatshme ligjore dhe administrative.
Në sektorin e real estate kemi disa organe ligjzbatuese përgjegjëse për përputhshmërinë dhe luftimin e evazionit, informalitetit dhe pastrimit të parave.
Ministria e Drejtësisë ka rol vendimtar, si organi i vetëm mbikëqyrës i drejtpërdrejtë për ndërmjetësin e pasurive të paluajtshme, duke qenë organi që pajis me licencë aplikantët që janë në sektor pas miratimit të ligjit.
Ministria e Financave ka një rol kyç me institucionet e varësisë së saj, siç janë AIF (Agjencia e Inteligjencës Financiare) për parandalimin e pastrimit të parave dhe financimit të terrorizmit, DPT (Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve), e cila ka rol kryesor në luftën ndaj informalitetit.
Në vitin e fundit, kemi vëne re një rritje eksponenciale të individëve dhe agjencive të huaj që ofrojnë për të huajt shërbime ndërmjetësimi pa licencë dhe të paregjistruar, për pronat në bregdet.
Nga informacionet e mbledhura nga anëtarët e NAREA-s dërguar organeve ligjzbatuese përgjegjëse, konstatojmë se kemi shumë shtetas ukrainas, çekë, polakë, bjellorusë, rusë, italianë dhe nga shtete të tjera.
Aktiviteti i paligjshëm zhvillohet online në pjesën më të madhe, megjithëse kemi konstatuar edhe nga informacionet në terren se këto agjenci kanë marrë edhe ambiente me qira në Durrës, Vlorë, Sarandë dhe funksionojnë plotësisht si agjenci imobiliare të mirëfillta, duke u shërbyer turistëve të huaj. Individët e huaj operojnë me rrjete sociale, email-e, website të ndërtuara posaçërisht, apo me komunikime me mesazhe me numra nga rrjeti shqiptar.
Transaksionet që ndërmjetësohen prej tyre në pjesën më të madhe realizohen me para cash, e cila është një alarm i madh për rrezik pastrim parash.
Në vitin e fundit, kemi konstatuar se përveç transaksioneve me para cash, ka lajmërime dhe marketing për transaksione në asete dixhitale, kriptovaluta dhe të ngjashme me to, të cilat sjellin shumë rreziqe.
Sektori i real estate është nën mbikëqyrjes e MD dhe MF, me agjencitë ligjzbatuese përkatëse. Të gjithë këto institucione kanë një rol kyç në formalizimin e tregut dhe eliminimit të konkurrencës së pandershme dhe luftimit të fenomeneve negative në ekonomi.
NAREA ka mbledhur mbi 100 raste të subjekteve që operojnë në informalitet në të gjithë Shqipërinë dhe është duke punuar dhe mbi rastet e tjera për informalitetin në sektor. Rastet janë adresuar për ndjekje pranë Ministrisë së Drejtësisë (MD) dhe Ministrisë së Financave.
NAREA ka rekomanduar dhe kërkuar pranë QKB-së dhe MD-së që për çdo biznes të regjistruar rishtazi apo ekzistueset të kenë të dedikuar veprimtarinë e tyre për ndërmjetësim në tregun e pasurive të paluajtshme, të vërtetohet licencimi aktiv/të depozitohet licenca para se të kryhet aktivizimi i fushës së veprimtarisë nga QKB dhe të lejohet operimi fiskal.
Gjithashtu rekomandojmë që MD të nxjerrë një udhëzim për zbatim nga QKB, në funksion të luftimit të informalitetit.
NAREA rekomandon ngritjen e një task force të përbashkët për inspektime ndërmjet agjencive ligjzbatuese, nisur nga fakti që ka mungesa të theksuara të burimeve njerëzore dhe ekspertizës përkatëse në fushën e inspektimeve, nisur nga fakti që strukturat në MD në fushën e monitorimit dhe inspektimit janë të reja dhe në formim e sipër.
Gjithashtu, NAREA rekomandon koordinimin me organe të tjera ligjzbatuese si AKEP dhe AKSHI, AMA për portalet dhe web-et online, të cilat janë problemi kryesor në zhvillimin e informalitetit në ditët e sotme.
Aktiviteti i zhvilluar online nuk është i pamundur për t’u luftuar dhe ekzistojnë mekanizma mjaft efikasë në parandalimin dhe mbylljen e aktiviteteve të tilla, ndërkohë që edhe evidentimi me disa njohuri bazë mbi rrjetet dhe platformat mund të mundësojë mbylljen e tyre./Monitor
