Shitblerja e pronave mbetet ndër transaksionet më të shpeshta në vend. Banka e Shqipërisë konstaton se numri i pasurive të patundshme u rrit në pjesën e dytë të vitit 2023. Në këtë periudhë u shitën 1169 prona, ndërsa për të gjithë vitin 2023, numri arriti në 2319 të tilla.
Por ku kanë preferuar të blejnë shqiptarët?
“Rreth 43% e shitjeve të realizuara gjatë gjashtëmujorit të dytë në të gjithë territorin përfaqësohet nga prona të vendosura në zonat më të preferuara brenda qytetit, nga 32% gjatë periudhës paraardhëse; 48% e pronave të shitura kanë qenë prona të ndërtuara në periferi, brenda qytetit (nga 52% në periudhën e kaluar), dhe rreth 9% e pronave kanë qenë prona të ndërtuara jashtë qytetit, nga 16% gjashtëmujorin e kaluar”, theksohet në raportin e BSH-së.
Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi u rrit lehtë duke shënuar një vlerë mesatare prej 10.9 muajsh. Në rastin e Tiranës, koha mesatare e shitjes është raportuar me një rënie të ndjeshme në 8.3 nga 10.5 muaj. Koha mesatare për shitjet në zonat bregdetare u rrit lehtë në 10.9 muaj, ndërsa për zonat e tjera kohëzgjatja e shitjes ishte dukshëm më e lartë sesa në gjashtëmujorin e kaluar, nga 10.9 në 13.6 muaj.
Agjentët raportojnë një rënie të lehtë të numrit të banesave të regjistruara në librat e tyre; balanca neto mes atyre që raportojnë rritje të numrit të banesave të regjistruara dhe atyre që raportojnë rënie të numrit të tyre, ishte -4.5%, dhe kjo vlerë ishte më negative në krahasim me vlerën neutrale të gjashtëmujorit të parë të vitit. Balanca neto kishte të njëjtën vlerë edhe për pronat tregtare. Vlen të theksohet fakti se 2/3 e përgjigjeve kanë qenë neutrale, ndërsa ato të formës “më shumë/më pak” përbënin një pjesë të vogël të tyre.
Numri i pronave të pashitura, si për banesat, ashtu edhe për ndërtesat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie. Balanca neto për numrin e pronave të pashitura ka vijuar të regjistrojë vlerë pozitive dhe ky fenomen ka nisur të vërehet që prej fillimit të vitit 2016. Kjo ecuri tregon se numri i pronave të pashitura ka shënuar rënie të vazhdueshme në secilin nga gjashtëmujorët e kësaj periudhe. Rreth 70% e agjentëve kanë realizuar shitje me çmim të njëjtë ose deri në 5% më pak sesa çmimi i kërkuar, çka mund të jetë një tregues i kërkesës së lartë nga ana e blerësve. Pjesa tjetër kanë raportuar se kanë realizuar shitje me një çmim midis 5% deri në 20% më të ulët nga çmimi fillestar i kërkuar. Sipas agjentëve, rreth 60% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 60% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Indeksi i Çmimeve të Banesave
Indeksi i Çmimit të Banesave në rang vendi është ndërtuar duke shtresëzuar të dhënat për shitjet faktike në Tiranë (përcaktuar si zona “0”), ato në zonën bregdetare (Durrës, Vlorë dhe Sarandë – përcaktuar si zona “1”) dhe ato në “Zona të Tjera” (përcaktuar si zona “2”).
Metoda e përdorur është ajo e Çmimit Qendror të Shtresëzuar1 , nën supozimin se mesorja e çmimeve për çdo shtresë është e ngjashme për banesa me cilësi të përafërt ose karakteristika të ngjashme, përgjatë periudhave që krahasohen2 .
Indeksi Fischer i çmimit të banesave në rang vendi, i llogaritur për gjashtëmujorin e dytë të vitit 2023, shënoi rënie me 7.6% ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm, duke u rikthyer në nivele të ngjashme me të njëjtën periudhë një vit më parë. Çmimet mesatare të raportuara në zonat qendrore dhe periferike të kryeqytetit u raportuan më të ulëta, ato jashtë qytetit në rritje, ndërsa çmimet mesatare në zonat e tjera dhe ato në bregdet u shfaqën të pandryshuara.
Indeksi i Çmimit për Tiranën rezultoi rreth 10.1% më i ulët në krahasim me nivelin e periudhës paraardhëse dhe 2% më i lartë në krahasim me një vit më parë. Kjo ecuri u diktua nga çmimet mesatare më të ulëta të raportuara për pronat e shitura në qendër dhe periferi të kryeqytetit, krahasuar me periudhën paraardhëse. Shitjet në këto dy zona përfaqësonin rreth 2/3 e vëllimit të shitjeve të raportuara dhe për këtë arsye kanë përcaktuar ecurinë e çmimeve për kryeqytetin dhe për të gjithë territorin. Nga ana tjetër, çmimet e pronave të shitura në zonat jashtë kryeqytetit janë raportuar në rritje.
Pritjet për të ardhmen
Agjentët kanë dhënë përgjigje optimiste për gjendjen e përgjithshme në tregun e pasurive të paluajtshme në të gjithë territorin e vendit për horizontin afatshkurtër (gjashtëmujori në vazhdim), dhe janë gjithashtu optimistë për afatin e gjatë (gjatë dy viteve të ardhshme). Balanca neto e përgjigjeve për pyetjen mbi të ardhmen afatmesme mbetet pozitive, në linjë me mesataren afatgjatë. Pritjet e përgjithshme të agjentëve kanë regjistruar një prirje pozitive që nga gjashtëmujori i dytë i vitit 2015.
Pritjet për ecurinë e tregut vetëm në territorin ku veprojnë agjentët janë në përgjithësi optimiste. Pavarësisht balancës pozitive të shpërndarë në të tre zonat, vlen të theksohet se më shumë se 70% e përgjigjeve ishin neutrale. Subjektet e intervistuara presin në agregat rritje çmimesh; balancat neto për banesat dhe pronat tregtare rezultuan të dyja 17%. Pesha e atyre që presin ulje çmimesh është shumë e ulët. Përgjigjet janë ndarë midis atyre që presin rritje dhe atyre që nuk presin ndryshime të qenësishme të çmimeve në terma afatshkurtër. Shumica e subjekteve (rreth 2/3) presin që gjatë periudhës së ardhshme, numri i pronave të reja që do të regjistrohen rishtazi në librat e tyre të mos ndryshojë kundrejt periudhës aktuale. Balanca neto shënoi vlerë pozitive (rreth 17%).
