Tregu i qirasë ditore gjeneroi 45,5 milionë euro të ardhura për janar-shtator 2023, vetëm nga pronat e listuara në platformën AirBnb. Numri i pronave për qira ditore në Booking dhe AirBnb në muajin shtator arriti në 24,902. Deri në korrik, sipas të dhënave të Tatimeve, ishin të regjistruara 3,318 struktura. Por, zgjerimi i vrullshëm i sektorit po rrit çmimet e qirasë afatgjatë dhe po “godet” edhe hotelerinë, ndërsa rrezikon të bëhet i paleverdishëm, pasi për shkak të ofertës së lartë, qiratë ditore po bien ndjeshëm. Tatimet kanë ndërmarrë nismën për formalizimin e qiradhënies ditore. Sa të ardhura pritet të arkëtohen.
Aktiviteti për dhënie apartamentesh me qira ditore po bëhet gjithnjë e më i kërkuar nga viti në vit. Numri i strukturave akomoduese në tregun e qirasë afatshkurtër u shtua ndjeshëm edhe përgjatë 2023-it.
Kërkesa e lartë veçanërisht nga turistët e huaj dhe çmimet shumë herë më të ulëta se hotelet, sipas agjentëve imobiliarë janë faktorët kryesorë që ndikojnë për lulëzimin e këtij sektori.
Zonat bregdetare ku ka pasur zanafillën ky model biznesi këtë vit patën shtim të kërkesës për apartamente me qira ditore gjatë periudhës së verës.
Fluksi i lartë i turistëve të huaj dhe perspektiva afatgjatë për shtim të numrit të tyre, ka nxitur shumë pronarë apartamentesh t’i kthejnë pronat e tyre në biznese për dhënie me qira ditore, apo të blejnë prona ose t’i marrin me qira për këtë qëllim, duke rrezikuar krijimin e mbiofertës në tregun e qirasë ditore.
Sipas ekspertëve të pasurive të paluajtshme tashmë tregu ka mbiofertë dhe kjo ka detyruar shumë prej pronarëve ulin çmimet në tarifa shumë herë më të ulëta krahasuar me çmimet e qirave ditore të disa prej qyteteve europiane.
Në muajin shtator 2023, numri i strukturave me qira ditore në dy platformat ndërkombëtare Booking (sipas kërkimeve të “Monitor”) dhe AirBnb (sipas të dhënave të AirDNA që analizon statistikat për strukturat me qira ditore në platformën Airbnb) arriti në 24,902 apartamente/banesa.
Numri i pronave të listuara të disponueshme për muajin shtator 2023, sipas të dhënave të AirDNA për platformën AirBnb, të bëra publike për “Monitor” ishte 15,512 prona.
Krahasuar me muajin shtator 2022, pronat e listuara për dhënie qiraje u rritën me 25%. Oferta për prona me qira ditore mbeti e lartë në muajin shtator 2023, krahasuar me rënien që pësuan pas verës së 2019-s. Pronat e disponueshme në muajin shtator u shtuan me 120% në raport me shtatorin e para pandemisë.
Një nga faktorët kryesorë që ndikoi këtë vit në mënyrë të favorshme me kërkesën për qira afatshkurtër, sipas ekspertëve të tregut të pasurive të patundshme, është rritja e fluksit të turistëve që po vizitojnë Shqipërinë.
Si pasojë, kjo solli edhe rritjen e pronave të regjistruara në platformat online që lidhin pronarët e apartamenteve me qiramarrësit.
“Faktori kryesor për rritjen e ofertës është kërkesa e lartë. Vitet e fundit, vendi ynë ka bërë hapa galopantë në zhvillimin e turizmit, i cili po jep rezultatet e shumëpritura.
Së fundmi, INSTAT publikoi se vendi ynë u vizitua gjatë sezonit veror nga 7,6 milionë turistë. Duke qenë se hoteleria nuk e përballon dot këtë kërkesë të lartë, turistët po orientohen drejt këtyre njësive akomoduese”, pohon Dritan Leka nga “Century 21 CPM”.
45.5 milionë euro të ardhura vetëm nga qiradhënia në Airbnb
Të ardhurat nga tregu i qirasë afatshkurtër në Shqipëri në muajt janar-shtator 2023 vlerësohen rreth 45,5 milionë euro (e llogaritur sipas tarifës mesatare ditore ADR shumëzuar me kërkesën për net qëndrimi, bazuar në të dhënat e vëna në dispozicion nga AirDNA vetëm për platformën AirBnb).
Krahasuar me të njëjtën periudhë të 2022, të ardhurat e gjeneruara nga apartamentet dhe shtëpitë e dhëna me qira në AirBnb u shtuan me 81%. Zgjerimi i të ardhurave nisi që pas pandemisë së Covid-19. Në vitin 2021, të ardhurat u rritën me 14% krahasuar me 2019. Kulmuan më tej për janar-shtatorin e 2023, që u shtuan 2,2 herë më shumë se e njëjta periudhë e 2019-s.
Të ardhurat nga qiraja (RevPar) për muajin shtator në AirBnb arritën në 6 milionë euro. Krahasuar me muajin shtator 2022, të ardhurat nga qiraja janë dyfishuar.
Çmimet më të larta të hoteleve kanë orientuar rritjen e kërkesës për qira afatshkurtër, pasi ofrojnë zgjidhje me kosto të ulët.
Ndër të tjera, nëpërmjet platformave ndërkombëtare, pronarëve shqiptarë u ofrohet një mënyrë më e thjeshtë për të dhënë me qira shtëpitë apo dhomat, ndërsa turistëve, një gamë e gjerë mundësish për të zgjedhur, komoditeti i sistemit të rezervimit dhe pagesave online.
Si rezultat qiratë afatshkurtër në vend janë bërë një alternativë më popullore krahasuar me hotelet.
Në tërësi, numri i apartamenteve që ofrohen për qira ditore, sipas Arbër Brahaj, administrator i agjencisë imobiliare “RealEstate.al”, është shtuar që nga 2020, për shkak të lëvizjeve të udhëtarëve që kërkuan privatësi dhe distancim social.
Ai vlerëson se faktori kryesor që ka ndikuar në rritjen e numrit të apartamenteve që jepen me qira ditore është për shkak të të ardhurave të larta që këto apartamente sigurojnë për pronarët e tyre.
“Në terma të përgjithshëm, një apartament me qira afatshkurtër gjeneron 2,5 deri në 3,5 herë më shumë të ardhura se një apartament për qira afatgjatë”, pohon ai.
Mbioferta e qirave ditore ul çmimin në Tiranë
Nëse hedh një vështrim në platformat ndërkombëtare të akomodimit, konstaton se në “zemër” të Tiranës ofrohen apartamente me qira ditore me çmime të njëjta që do të paguaje vetëm nëse do të rezervoje një pronë 4 deri 5 km larg një qendre të një qyteti europian.
Agjentët imobiliarë nënvizojnë se rënia e çmimit lidhet me një mbiofertë banesash të reja për qira ditore që janë futur në Tiranë. Sipas tyre masivisht ky biznes po lulëzon në zonat afër qendrës, duke përfshirë atë të “9 Katësheve”, “Myslym Shyri”, afër muzeut Kombëtar, ish -Bllokut etj.
Qiraja ditore në Tiranë për çmimet e apartamenteve të listuara në Booking për muajin Nëntor nis nga vlera 25 euro/nata për apartamente me largësi 1 km nga sheshi “Skënderbej” në rrugën “Kusuri” apo 37 euro nata për apartamente 500 m larg sheshit “Skënderbej” në rrugën “Myslim Shyri”.
Çmimet e shtrenjta janë për prona që mund të vlerësohen “luksi” dhe arrijnë deri në 150 euro nata konkretisht për një pronë të listuar në rrugën “Ukraina e lirë” (pas kryesisë së Kuvendit) me vendndodhje 700 metra larg sheshit “Skënderbej”, me hapësirë banimi prej 4 dhomash.
Nëse vijon kërkimin në Booking për çmimet e qirasë ditore konstaton se në disa nga qytetet europiane ofrohen çmime të ulëta, pra të njëjta me pronat afër qendrës në Tiranë, vetëm për apartamente me vendndodhje periferike.
Në Athinë apartamente me qira ditore me çmim 40 euro/nata ofrohen nga pronarë shtëpitë e të cilëve janë 5 km larg qendrës.
Ndërsa në një nga lagjet më luksoze të Athinës Qendrore Kolonaki (Kollona e Vogël) 900 metra larg qendrës, çmimi është 100 euro nata (gati 2 fish më e shtrenjta sesa çmimi i një apartamenti të listuar në rrugën “Myslym Shyri” në Tiranë).
Në Romë një apartament me një hapësirë prej 4 dhomash dhe me lokacion 600 metra larg qendrës kushton 240 euro nata. Ndërsa për apartament me lokacion 600 metra nga qendra çmimet kushtojnë 130 deri 140 euro/nata.
Në Milano ofrohen çmime për prona me largësi deri 4 km janë të njëjta për me çmimet e pronave të luksit me afërsi 500 metra nga qendra në Tiranë.
Referuar pronave të publikuar në Booking me vendndodhje 3 deri 4 km larg qendrës së Milanos qiraja ditore varion nga 130 deri 140 euro/nata. Për apartamente që konsiderohen me vendndodhje perfekte, 400 metra larg qendrës çmimet e qirasë ditore arrijnë deri në 480 euro.
Në Amsterdam qiraja ditore për apartamentet afër qendrës me largësi deri në 4 km larg qendrës varion nga 110 euro deri 240 euro nata.
Ndërsa në Madrid apartamentet me vendndodhje larg qendrës 700 deri 900 metra kushtojnë nga 120 deri 140 euro nata.
Çmimet e lira po nxisin kërkesën nga turistët
Çmimet më të lira se strukturat e tjera të akomodimit po nxisin rritjen e kërkesës. Sipas të dhënave të AirDNA, tarifa mesatare ditore (ADR) për të gjitha netët e rezervuara, duke përfshirë tarifat e pastrimit, por jo tarifat e shërbimit për muajin shtator ishte rreth 61 euro.
Krahasuar me shtatorin e vitit të kaluar, tarifa mesatare ditore u rrit me 16%.
Po sipas të dhënave të AirDNA, kërkesa për net-qëndrime për muajt qershor-shtator u rrit 64% krahasuar me sezonin e 2022-t. Shtim më të lartë në periudhën e sezonit turistik 2023, pati në muajin gusht, ku kërkesa për net qëndrimi arriti në 189,561 të tilla. Krahasuar me muajin gusht 2022, kërkesa u rrit me 60%.
Në shtator të këtij viti pati 100,257 kërkesa për net qëndrimi, me rritje të ndjeshme prej 85% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Koha mesatare e qëndrimit luhatet në rreth 3 ditë, ndërsa në korrik dhe në gusht, u afrohet katër ditëve, sipas statistikave të AirDNA.
Arbër Brahaj, i agjencisë imobiliare “RealEstate.al”, pohon se çmimet e qirave ditore ndryshojnë në varësi të sezonit.
“Nuk është aspak çudi që ai apartament, i cili ofrohet me 25 euro/nata në muajin tetor te ketë çmimin 45 euro gjatë festave të muajit nëntor apo fundvitit dhe 60 euro/dita gjatë sezonit veror. Platformat ku ato reklamohen janë tejet fleksibël”.
Problemet sociale që po sjellin shtëpitë me qira
Përveç problemeve tatimore, këto struktura akomoduese duket se po kthehen në shqetësim për komunitetin.
Në kryeqytet, në një nga godinat pranë ish-kinema Agimi, ku rreth 50% e apartamenteve të ndërtesës ishin të dhëna me qira ditore, zhurmat dhe numri i lartë i të panjohurve që hynin në godinë, detyruan banorët rezidentë të ngrinin “postbllok” kalimi, duke mos lejuar hyrjen e personave të huaj siç pohuan agjentët e tregut imobiliar.
Dritan Leka thotë se duke qenë një treg i pakontrolluar, i cili operon në zona rezidenciale, në disa raste po sjell probleme sociale për komunitetin.
“Për këtë qëllim duhet përshtatur legjislacioni i shumë vendeve të BE-së tek të cilët edhe komuniteti apo administruesit e godinave kanë nevojë të jenë miratues që një aktivitet i tillë të zhvillohet rëndom në rezidencat e ndryshme të banimit”, thotë ai.
Shqetësimi i banorëve që jetojnë si rezidentë është gjithnjë në rritje edhe për shtetasit europianë, për shkak të fytyrave të reja që duhet të ndeshin çdo ditë, zhurmës nga festat me orare të zgjatura, por dhe sigurisë.
Për këtë arsye, nëntorin e kaluar, Komisioni Europian miratoi një propozim mbi politika dhe rregulla për të rritur transparencën në tregun e akomodimeve afatshkurtra.
Legjislacioni i ri detyron platformat e qiradhënies të krijojnë një regjistër të vetëm të pronave dhe pronarëve. Ajo që po përpiqet të bëjë Bashkimi Europian është të harmonizojë kërkesat për regjistrimin e pronave, pra që sistemet e regjistrimit të jenë të njëjta dhe të jenë lehtësisht të llogaritshme, në mënyrë që të dihet se kush është pronari dhe ku është prona.
Do të duhet të bëhen kontrolle të rastësishme dhe ata që nuk respektojnë rregulloren, do të sanksionohen.
Nga ana e saj, Airbnb ka mirëpritur nismën europiane që u jep mundësi qeverive lokale të hartojnë rregulla kufizuese lokale, në varësi të mbrojtjes së banorëve vendas.
Qiraja ditore po “godet” atë afatgjatë dhe hotelet
Njëzëri, agjentët imobiliarë pohojnë se zgjerimi i tregut të qirasë afatshkurtër po dëmton sektorin e qirasë afatgjatë, me mungesë oferte dhe çmime të larta.
Agjencitë e pasurive të patundshme ngrenë shqetësimin se kryesisht, pronat po blihen apo merren me qira për kohë të gjatë për t’u dhënë me qira ditore.
Ulja e ofertës, sipas tyre, po shtrenjton shumë çmimet e qirasë afatgjatë. Rënia e stokut të lirë të banesave për dhënie me qira afatgjatë ka shkaktuar minikrizë në Tiranë, sipas drejtuesit të agjencisë imobiliare “RealEstate.al” Arbër Brahaj, duke e zhvendosur strehimin me qira drejt periferisë së qytetit.
“Tregu i qirasë afatgjatë është përgjysmuar gjatë viteve të fundit si pasojë e kalimit të shumë apartamenteve në qira afatshkurtër. Ulja e ofertës në qiranë afatgjatë ka sjellë shtrenjtim të çmimeve dhe mungesë të varianteve.
Rritje të çmimeve të qirave ka pasur kryesisht për apartamentet 1+1, që janë targeti më i lartë i pronave për qira afatshkurtër”.
Në muajin shtator 2023, çmimet e qirave afatgjatë të apartamenteve u shtrenjtuan me 35% krahasuar me vjet, për shkak të zgjerimit të tregut të qirasë afatshkurtër, sipas agjentëve të pasurive të patundshme.
Të njëjtën qasje ka edhe Dritan Leka, ku sipas tij, kërkesa e lartë për apartamente me qira ditore ka ndikuar shumë në rritjen e çmimit të apartamenteve me qira afatgjatë, si dhe në krijimin e një boshllëku të pronave të lira.
“Vëmë re se sot nuk është më ai fluks apo ofertë në pronat me qira afatgjata.
Zotëruesit e tyre fitojnë shumë më shumë duke punuar me qira ditore, apo duke ua dhënë për menaxhim kompanive apo individëve që merren me këtë lloj aktiviteti”, pohon ai.
Zak Topuzi, kryetari i Shoqatës së Hotelerisë dhe Turizmit, thotë se duke qëndruar jashtë sistemit të taksimit, kjo pjesë e akomodimit po godet edhe hotelerinë nëpërmjet konkurrencës së pandershme.
Sipas tij, 48% e strukturave të qirasë ditore janë informale.
“PNUD, në bashkëpunim me Shoqatën Shqiptare të Turizmit (ATA), në 2022 kreu një studim tregu ku rezultoi se 48% e sektorit të akomodimit ishte informal, kryesisht apartamentet e vilat që jepen me qira afatshkurtër.
Duke mos paguar taksa dhe jashtë kontrollit të standardeve, kjo pjesë e industrisë konkurronte në mënyrë të pandershme hotelet, duke mbetur arsyeja kryesore që në Shqipëri, çmimet mesatare për apartamente të variojnë nga 25 deri në 35 euro”./Monitor
